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中国第一神盘“花果园”开发商宏立城陷资金危局

发布时间:2018-08-16  来源:  点击:
 

图片来源:视觉中国

文/杨依依

财联社记者从多个独立信源处独家获悉,由于在印尼的超级大盘“美加达新城”沉淀大量资金且销售不理想,曾开发中国第一神盘“花果园”的贵州宏立城集团正陷入融资困境。

“印尼这个项目太大了,投入也很大,直接拖垮了宏立城。”在宏立城总部工作的内部员工向财联社透露,部分国内银行已暂停对宏立城发放贷款。

“从去年年底开始,宏立城开始给员工下达销售理财产品的任务,单单一个招商部的任务就达4000万元,基层员工颇感压力。”上述在宏立城内部员工告诉记者。

一位已从宏立城离职的人士则表示,印尼项目已拖欠不少供应商的款项,目前宏立城资金链面临不小的风险。

值得一提的是,据贵州媒体报道,去年宏立城与茅台、老干妈一起上榜“2017贵州双百强企业”,宏立城排名第十位。此外,宏立城以8.34亿元的纳税总额位居贵州省第一。

资金链紧绷

多位消息人士向财联社记者指出,宏立城的资金从去年下半年就开始吃紧。

“去年下半年,公司一度连300万元的工程款都拿不出;同时,宏立城去年高薪从万达等大型房企挖来至少两名融资高管,在香港居住了数月,最终未能完成公司定的融资目标,后全部离职。”一位今年上半年离职的宏立城前中层表示。

上述前中层还透露,从去年年底开始,宏立城开始裁员,为了规避裁员赔偿,公司通过延长试用期变相逼走部分员工,此外,多数员工都没有拿到年终奖。为节省人力成本,同样的职位,后面入职的员工要比早期高薪聘请而来的员工,工资降了不少。

宏立城前中层则表示,除了让员工销售理财产品,今年年初,宏立城高层还拟推行“员工创收”计划。“不管你是做财务的,还是做人力资源的,还是做成本的,都要有创收。就是鼓励员工创业,自己开公司也好怎么都好,公司要拿这部分收入。”

“但这个太荒唐了,公司一些职能部门人员再去接外单,公司会乱套的,员工无法理解,最后也没推行成。”他补充道。

此外,宏立城资金紧张还波及到了其在深圳成立的设计院--美创工程咨询(深圳)有限公司(下称“美创”)。一名美创员工向财联社记者介绍,美创已拖欠员工2018年6月、7月两个月工资及其他费用合计约920万元,被欠薪人员有100多人,而美创最鼎盛时期的员工人数接近200人。

这位员工还介绍,8月1日,美创办公室因未按时缴纳物业费用被查封,处于断水断电状态,员工无办公场所,只能于当日被迫离职。美创是由宏立城于2017年年底筹划、2018年1月在深圳注册,与印尼的另一家设计院MSU规划院,共同服务于宏立城在印尼的超级大盘“美加达新城”的一期、二期工程。目前MSU规划院是否被欠薪尚不知晓。

财联社记者于8月13日上午抵达深圳中国储能大厦11楼的美创办公室。办公室大门已全部上锁,空无一人,透过玻璃门可看到,地上到处散落着各种撕碎的盖章文件,一片狼籍。记者拨通物业管理员的电话进行询问,管理员称美创办公室已关门多日,但不肯透露关门原因。

就在美创办公室被查封后的数日里,100多名被欠薪员工通过微博等社交平台寻求帮助。8月14日,上述被欠薪员工告诉财联社记者,印尼方面通知他们6月的工资将在8月13日-14日两天发放到位,并发了一张从国外账户向国内账户转账的截图,截图显示较模糊,难以读取关键信息。但截至财联社发稿,这笔工资依然没有入账。

财联社尝试联系美创当初负责招人的人力专员,但对方并未回应。一位知情人士透露,这名人力专员也于近日离职。

“一些与宏立城直接签合同的当地小承包商,已在近期联名向当地法院申诉向宏立城讨要工程款。”在印尼工作的一位央企员工在接受记者采访时表示,宏立城的印尼项目在今年年初已几乎全部停工,只有小部分还在施工,目前进度最快的楼宇只建到2-3层,一部分出了正负零,大部分只是打了桩。

一位熟悉印尼项目的宏立城员工则向财联社透露,美加达新城的营销总、商业总已全部离职。“印尼那边的人走得差不多了。”他说。

“折戟”印尼超级大盘

多位接受财联社采访的人士,均将宏立城陷入资金困境的原因,归结为该公司在印尼开发的超级大盘美加达新城。

“宏立城想在印尼复制其在贵州的大盘神话,但对印尼当地市场并不了解,导致其深陷其中无法自拔。”

值得一提的是,在开发美加达新城之前,宏立城操盘的贵阳超级大盘花果园项目,因连续5年问鼎全国单盘销售冠军,获得了“中国第一神盘”的称号。花果园项目为贵阳目前规模最大的城中村改造工程,占地面积6000亩,总建筑面积为560万平方米,总投资超过300亿元。

但宏立城似乎并不满足于贵州项目的成功,将目光投向了东南亚。其在印尼参与开发的美加达新城占地面积高达2200万平方米,超过贵州花果园项目数倍。据媒体报道,美加达新城价值278 万亿印尼卢比(约合人民币1311亿元),将成为雅加达最大的卫星城。

资料显示,美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团(Lippo Group)单独开发,位于印尼首都雅加达市东Bekasi区Cikarang,距离雅加达市中心约30公里。该区域是印尼最主要的工业开发区,域内外商投资加工企业众多,劳动人口稠密。

力宝集团首席执行官James T.Riady曾对外表示,该项目是该公司创业67年以来最大的投资工程。第一阶段,美加达新城已开始兴建 25 万个住宅单位,将直接容纳超过100万人的城市社区。

“最初是力宝集团主动邀请宏立城参与美加达新城开发,或是看中其操盘大盘的经验。合作模式是力宝出地,宏立城负责开发和销售。”上述前宏立城中层向财联社记者介绍。

他还表示,“我去现场看过,一个项目可能就是碧桂园或万科在全国的项目体量,工地非常壮观,当时还是很心潮澎湃的。宏立城相当于给我们造了一个梦,我们一生可能只能经历一次这样的事,还是很打动人。”

宏立城第一次开工是400栋的规模。上述位于印尼的央企员工如此形容当时的盛况:“雅加达几乎所有的挖掘机、打桩机都过去了,无论是华人的还是印尼本地人的施工单位,没有不在那个工地干过的。工地一马平川,一大片地从这边望到那边,望不到头。”

一位美创公司讨薪员工告诉财联社,入职时公司曾表示至少可以为印尼项目服务10年。“没想到热火朝天做了4个月后,项目居然停摆了,整个美创公司接近200人都停了下来,集团高管还在安慰说,项目肯定会再次开动的,不要担心。”他说。

一位在印尼项目工作过、目前已离职的员工介绍,美加达新城项目投入巨大,在合作过程中,宏立城与力宝出现了分歧。美加达新城早期开发均由力宝出资,宏立城负责运输人才,但后期力宝不愿再继续供血,变成了宏力城独自支撑,这期间总承包商中建四局垫资了大部分工程款。

“当时经过测算,印尼项目一天要卖1万套才能抵消成本。”上述员工向记者表示,宏立城集团董事长肖春红给印尼项目2018年的销售目标高达几千亿。

较大的成本压力使宏立城不得不高周转。中间四局曾在其官方微信公众号中称:“自2017年3月6日收到正式开工令开始,项目团队客服重重困难,以开战即决战的思想与时间赛跑,仅用时两个月,就将7080平方米的销售中心及共计815平方米的13套样板间建设完成并交付使用。除此之外,项目团队还完成了82栋楼的地勘、41.64万立方米的挖方、17.7万立方米的填方、打下1134根桩基。”

为配合建设速度,人员必须跟上,宏立城为此付出了较高的人力成本。财联社记者了解到,宏立城去年贵阳总部、深圳美创和印尼方面的新入职员工,薪资均在行业中上等水平。宏立城在印尼当地招聘大量的销售人员,美创则吸引了大批从北方而来的中高级设计师。前述在香港负责融资的数名高管,薪资也较高。

据官方口径,美加达新城于去年5月第一次开盘,当天销售16800套。但上述在印尼工作的央企员工对财联社记者称,16800套不代表回款金额。“印尼这边的销售统计方法跟我们国内不一样,销售小定也叫销售,小定就是交了定金。而且印尼人有一个特点,没有投资买房的概念。有的甚至就是交了十套小定,也就大概5000元人民币,可能最后全给退了。”

他还介绍,东南亚国家中,印尼并不是最适合中国人投资的地方。外国人在印尼投资买房,必须以公司名义或者是具有工作签的个人,而工作签每更换一次号码就变一次,无法合理办理房屋证件。印尼对外国人买房还设置了总价门槛,在首都雅加达,门槛约在人民币500万元。更重要的是,外国人买房只能拥有房屋的使用权,正因为“使用权”让他们几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。

“美加达新城不比马来西亚的碧桂园森林城市,森林城市是在大马的特区,给外国人的产权是特许的。在印尼,规模更大的中资企业也只敢开发几栋,先试试水。” 上述在印尼工作的央企员工补充道,“在海外投资,终归还是要有一些敬畏之心的。”

公开资料显示,碧桂园在印尼唐格朗、与金光集团(Sinar Mas)合作开发的SKY HOUSE BSD(天空之城),也只有12座住宅公寓大楼。

值得注意的是,2017年9月,碧桂园宣布与宏立城达成战略合作,碧桂园总裁莫斌在签约现场提出,希望与宏立城集团共同总结花果园成功模式,在中国其他城市及全球范围内推广。

宏立城或“瘦身”求生

事实上,这并非宏立城第一次遭遇资金困境。据公开信息,2011年10月,曾由宏立城引进的贵阳希尔顿酒店项目,由于资金链出现问题,停工将近半年。之后花果园成功销售缓解了紧张的资金链,希尔顿项目得以继续。

花果园于2010年10月首次开盘,为棚改项目,成本低廉,折合楼面价仅83元/平方米。宏立城顺势采取“低价倾销”的模式,取得不错的销售业绩。该项目目前仍在开发,最新一期开盘是在今年6月2日,而这也是宏立城在国内唯一在开发的项目。

而去年印尼项目开工时,正逢国内开始去金融杠杆,监管层定向控制流向房地产的资金。今年以来,受楼市调控不断升级、银行信贷紧缩、及标融资监管趋严等因素影响,房企的融资环境较之去年更为严峻。

研究报告指出,融资渠道收紧使得房企到位资金结构发生调整,房企融资能力出现结构分化。目前大型房企资金缺口逐渐收敛,融资能力可覆盖缺口,中小型房企资金缺口则在扩大。

此外,业内人士认为,外汇管制加强也让开发资金从国内运至印尼变得较为困难。

对于为何在不适宜的时机参与印尼美加达项目,宏立城前中层告诉财联社记者:“老板还是想搏一把。如果成功,宏立城将一跃成为全国销售规模最大的房企。”

上述在印尼工作的央企员工表示:“力宝在当地颇有能量,美加达新城拿过来的价格非常便宜,宏立城撑不下去的时候,很有可能被力宝再收回去。印尼有不少项目,开发商没钱就停工,融到点儿钱就建一点,建建停停。”

对于宏立城的未来,上述宏立城前中层能想到的解决办法就是卖掉印尼项目。擅于现金管理的阳光城执行副总裁吴建斌也对财联社记者分析,宏立城未来想融资,只能“瘦身”卖项目。

财联社记者曾多次拨打宏立城集团的联系电话,但截至发稿前,电话均无人接听。

来源:财联社

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